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【明報張伶銖、方潔瑩報道】

受「孟母三遷」故事的啟發,華人家庭「逐名校而居」的觀念根深蒂固,不管是在原居地或是已經移民,均盡可能選擇住在名校學區內,作為對子女未來的投資。為深入探討「溫哥華校區房」效應的強烈程度,本報特別向大溫地產局取得不同地產分區的屋價數據,並與華裔一般「心儀」的名校所在區域對比,發現所謂「名校區」的樓價的確在兩年間升幅逾五成至近八成。雖然影響樓價的因素很多,名校只是其中一個,但卑詩大學都會經濟及房地產的教授也認同,名校與樓價存在無法分開的依附關係。不過,「校區房」效應只在溫哥華比較明顯,在其他周邊城市的影響則不顯著(見另稿),這個說法與本報的調查結果一致。

數據所顯示其中一個有趣的現象,就是菲沙研究所排名的高低,與該學校將學生送進卑大或西大並無影響,例如溫西甘比區的Churchill中學,是卑大在2010年最多新生的來源中學,總共有120名畢業生獲卑大取錄,在卑大直升榜上排名第一、西大直升榜排名第15。雖然Churchill中學在菲沙研究所的排名只有54名,但並不影響其「名校」表現。

甘比區另外一間中學Eric Hamber,在2010年有61名學生升讀卑大,是卑大新生來源的第7名,雖然在菲沙研究所的排名為109名,但升大學表現卻是非常搶眼,勝過許多排名較前的學校。

另一方面,在菲沙榜上排名第一及第二的私校York及West Point Grey,卻在卑大及西大取錄人數榜上30不入,不排除這些私校的畢業生的升學目標,或並非卑詩省的大學。

在眾多溫哥華西區「名校區」中,有Churchill中學及Eric Hamber兩間傳統名校聚集的甘比區(Cambie)又是其中「佼佼者」,在過去一年的樓價上漲高達44.3%,而兩年的升幅更接近八成,是全市漲幅之冠。

灰角區(Point Grey)向來也是華人心目中的「好學區」,有University Hill中學、Lord Byng等兩所公校,以及私校West Point Grey。同時擁有三間名校的灰角區樓價上漲並不令人意外,最近一年上漲19.7%,最近兩年則上漲64.8%。

至於Prince of Wales所在的MacKenzie Heights區,樓價在最近一年上漲26.2%,在最近兩年上漲58.3%;也被Lord Byng校區涵蓋的鄧巴區(Dunbar)一年上漲19%,兩年上漲53%;Prince of Wales另外涵蓋的阿標特斯區(Arbutus)一年上漲27.1%,兩年上漲55.9%,這些均是名校區樓價飛漲的力證。

溫市一些非傳統名校區,通常都是在溫哥華東區,樓價表現則明顯不如傳統名校區,例如Killarney中學所在的維多利亞區(Victoria),樓價最近一年不漲還小跌,跌幅為1%。而其他東區過去一年的樓價升幅,均不達兩位數字。



溫市以外樓價「成績」最好
列市London中學和本拿比市Burnaby North中學


列治文及本那比的「校區房」效應則遠不如溫哥華明顯。不過,一些能送更多畢業生進卑大及西門菲沙大的列治文中學,它們所在的地產分區的樓價升幅仍然耀眼。例如,以Steveston-London中學所在的Broadmoor區為例,該中學2010年有60人升讀卑大(卑大直升榜第4)、20人升讀西大,該區的樓價在過去一年上漲23%,過去兩年上漲81.1%。

Stevenston-London中學校區涵蓋的Woodwards區,樓價在一年上漲17.3%,兩年上漲61.2%,同樣是列治文樓價升幅最大區域之一。

在本那比,2010年卑大直升榜上排第二的Burnaby North中學所涵蓋的Capital Hill區,一年樓價上漲35.2%,樓價漲勢驚人,該區亦有Alpha中學。

另外,2010年有近百名學生升讀卑大或西大的Moscrop中學,所處的Burnaby Hospital區一年樓價上漲26.9%,兩年樓價上漲59.4%。

對名校房地產有多年觀察的卑詩大學都會經濟及房地產中心副教授薩默維爾(Tsur Somerville)指出,大溫地區以溫哥華名校區樓價上漲的情況最為明顯,雖然名校對樓價的影響很難「量化」,但樓價貴的地區學校表現好,排名上升的情況,則是非常明顯。



名校效應 溫市明顯

對名校房地產有多年觀察的卑詩大學(UBC)都會經濟及房地產中心副教授薩默維爾(Tsur Somerville)指出,追求名校、盼子女進入名校就讀,其實是不分族裔的觀念,但他也同意,華裔家庭更願意傾全力,不惜代價在名校區購置房屋,為子女的未來投資。

他表示,名校與樓價存在無法分開的依附關係,之前研究顯示,貴樓價區對中學表現影響,確實存在統計上的相關。

他解釋,傳統名校所在的地區,由於樓價本來已高,所聚集的又多是能夠負擔得起高樓價的父母,例如醫生、律師、商人及專業人士等,他們更有經濟能力培養下一代,於是昂貴樓價區所在的學校,學生的學業表現,申請大學的競爭條件等,均相對的好。

薩默維爾曾在幾年前,對2000年溫哥華教育局校區重新劃分對樓價的影響進行研究,其中校區被重劃的緬街(Main St.)一帶,有的從Tupper中學轉劃為Eric Hamber、有的從Tupper轉劃入Churchill中學,及從John Oliver轉劃入Churchill,這些原本被劃歸東區學校的地區,在轉劃為傳統名校區後,房屋上漲是同期其他房屋上漲的兩倍。

另外,薩默維爾說,溫哥華名校區樓價遠較非名校區高,但去到郊區如本那比,或高貴林,「名校效應」即未如此明顯,尤其那些傳統名校區,一直是新移民爭相想進入的地區,有可能因此令樓價一直得到支撐。



華裔買屋七成考慮「好校區」

地產經紀指出,那些為了子女教育才來移民的華人家庭,買房子70%的考慮是「好校區」,尤其是傳統好校區如溫西的Churchill、University Hill、Point Grey等,均是還未登陸前即已「慕名」 的好學校,如果資金不是問題,總會選擇在這些校區內購置房屋。

不過,由於溫西好校區的樓價,已來到一個「高不可攀」的地步,也不是每名想送子女進名校的家庭能夠負擔得起,於是,最近一年開始,一些中國移民則往郊區「追逐名校」。

他說,例如素里Semiahmoo中學及私立學校Southridge School附近,近年興建了大片的城市屋,每個單位均為60萬元,去年他帶了10幾組新登陸不久的中國客人在此購屋。

他指出,那些有子女的家庭,移民的最主要目的是為了讓子女接受好教育,移民圈「名校觀念」根深蒂固,就算不送子女去著名私校,也一定設法在名校區找到「安身之地」,或買或租,為的是幫助子女擠進名校。